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聚美东湾楼盘评测报告
2017-08-30
╃蔚の藍
报告摘要快速了解楼盘突出特点有话要说
A.
户型规正,得房面积合适
B.
南邻东城天下成熟小区,配套丰富
C.
三大公园在侧
A.
项目二期是期房,还得等
B.
产品可选择性小
购买条件
限购条件:面积区间:55㎡-82㎡
开发商:大连聚美房地产开发有限公司价格区间:34万-56万(价格区间仅供参考)
1.贷款:公积金贷款和商业贷款最多贷30年,首套首付2成起,二套公积金贷款首付6 成,二套商业贷款首付3成起,二套以上拒贷。 2.产权:住宅,使用年限70年。 3.税费: 首套房及二套房90平以下(含90平)契税为总房款1%;首套房90平以上契税 税率为总房款1.5%;二套房90平以上契税为总房款2%;三套及以上普通住宅契税税率 为总房款3%,非普通住宅契税税率为总房款4%;维修基金为40元/㎡×房屋建筑面积。 注:因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用 。
地段周边
楼盘位置

聚美东湾位于辽河中路(辽河东路)、淮河中路北侧,铁山中路南侧,疏港高速旁。售楼处位于大连市开发区淮河中路46号,属于湾里商圈板块。    

区位图区位图

交通

项目目前共开通7条公交线路包括:3路、7路、12路、803路、805路、806路、807路,部分公交线路运行情况如图,乘公交出行可直接到达下列区域。 

项目周边交通用线路情况项目周边交通用线路情况

链家编辑实拍于2017年7月29日链家编辑实拍于2017年7月29日

如果是自驾出行,可沿门前的辽河中路、淮河中路直达大连市内或金石滩度假区,或从门前的疏港高速大连湾上道口上高速前往其他城市。 

链家编辑实拍于2017年7月29日链家编辑实拍于2017年7月29日

项目地处成熟的湾里商圈,日常出行无论选择公共交通还是自驾的方式,都可以比较快捷的抵达目的地。    

商业

目前位于项目一期外的商街已正式运营,该商街位于项目A区和B区之间,涵盖了餐饮、医疗、银行、建材、通讯等多种服务业态,满足业主日常生活的各种需求。

一期商街(链家网编辑实拍于2017年7月29日)一期商街(链家网编辑实拍于2017年7月29日)

项目自身处于东城商圈范围内,离澳东世纪购物广场步行约1100米,离金湾商城步行约2000米,距离金马路安盛商圈自驾约7.6公里,距离开发商万达广场自驾约6.2公里。    

聚美商圈聚美商圈

10公里生活半径内覆盖了四个商圈,而且项目A区已经交房入住,自身的商业配套多数已经开业。业主日常的生活所需以及娱乐需求均可以得到较好的满足。    

聚美商圈聚美商圈

教育

幼儿园:深圳世纪星公立幼儿园(位于项目A区的西南侧)    

链家网编辑实拍于2017年7月29日链家网编辑实拍于2017年7月29日

链家网编辑实拍于2017年7月29日链家网编辑实拍于2017年7月29日

世纪星教育集团由学前教育专家团队打造,2001年至今历经十六年,在全国三省四市拥有九所幼儿园。专业的团队管理,丰富的教育经验,致力于“关爱生命·崇尚自然” 的理念,为0—6岁的婴幼儿提供“快乐、感恩、礼仪、仁爱、创造”的专业教育服务和家庭教育指导,秉承“把最宝贵东西给予儿童”的教育理想。

医疗

项目门前的东城街上拥有社区卫生中心,业主的日常疾病可以来此就诊,步行至此大概步行约800米。大连医科大学附属第一医院三部位于开发区龙滨路,属于三甲医院,项目距此自驾约6.7公里,大病急症等均可来此就诊。另外在距离项目自驾约4.9公里的位置还有中国医大盛京医院大连医院可供选择-。以上距离数值,均取自百度地图。    

聚美项目周边医疗聚美项目周边医疗

项目7公里自驾半径内,有多家医院可以供业主选择,链家新房编辑于晚高峰前开车前往三甲医院大连医科大学附属第一医院三部约耗时25分钟。日常发烧感冒之类的小病完全可以在项目旁边的社区卫生诊所诊治。    

公园广场

项目西侧有高城山劳动公园,与聚美东湾项目相隔高城山隧道。项目西南侧,紧靠项目建有项目自己的休闲公园,目前项目施工进度与绿化详情如图所示(照片为链家网编辑于2017年7月实拍),业主在周末或者闲暇时间可以来此游玩观光。

聚美公园聚美公园

高城山劳动公园,是政府斥资打造的利民绿化工程,整个公园近60万平,依山而建,是开发区为数不多的山体公园之一,现已免费为对市民开放。项目西北侧铺建一个约3万平的,相当于60个篮球场大小的“景观+漫步”公园,配以幽静的林荫小路和便民健身设施,全力为业主打造舒适的运动休闲生活场所。 

劳动公园劳动公园

另外,位于金马路区域的童牛岭公园以及位于金州区域的大黑山公园是另一个周末踏青的好去处,百度地图测距,这两个公园距项目均约9公里。再稍远一点,可以自驾前往金石滩旅游度假区,百度地图测距显示,项目距离金石滩度假区约14公里车程。

公园公园

小区品质
开发商

聚美东湾项目由辽宁华翔集团下属的大连聚美房地产开发有限公司开发,是辽宁华翔集团在大连地区启动住宅开发的首创项目。辽宁华翔(集团)有限公司位于营口经济技术开发区,始建于1986年,是集生产、加工、物流、贸易、地产等为一体的综合性企业集团。集团公司下辖营口华翔塑业有限公司、营口华翔物流有限公司、营口华翔房地产开发公司、营口百翔物业服务有限公司、大连思创信息材料有限公司、大连百翔项目开发投资有限公司、大连泰和物业管理有限公司、大连聚美房地产开发有限公司八个实体企业。集团公司多次被评为营口市人民政府明星私营企业、营口市人民政府百强企业、营口市工商局免检企业、营口市劳动和社会保障局先进单位,多次荣获辽宁省工商行政管理局守合同重信用企业,辽宁省信誉评级委员会评为“AAA”级企业、辽宁省银行同业协会评为守信金融客户、信贷诚信企业等殊荣。集团总资产17.9亿元。

聚美东湾项目鸟瞰聚美东湾项目鸟瞰

物业

聚美东湾项目的物业公司是大连泰和物业,该物业公司拥有丰富的项目物业管理和运营经验,可以为业主提供较好的居住服务体验,项目住宅物业费是1.6元/m²/月(电梯费)。    

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

车位

聚美东湾小区采用了人车分流的模式,项目一期与二期地上、地下车位均有,三期目前只有地上车位。项目自身车位配比为1:0.8,项目车位出租价格1800元/年,出售价格7万元/位,目前地上车位只租赁不出售。    

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

小区绿化

聚美东湾的园林设计还是以传统社区高大乔木与草坪和低矮灌木结合为主,辅以喷水、凉亭和装饰小品来点缀其中,大型乔木多数位于小区园林内中央位置,以避免对楼体造成遮光。

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

容积率

据大连规划局网站发布的聚美东湾规划公示图资料以及开发商自己的介绍显示,项目综合容积率为2.0。 

楼栋效果图楼栋效果图

楼间距

聚美东湾小区平均楼间距为50米左右,最远楼间距可达60m。保证日常采光。 

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

小区内配套

小区内包括文化广场、服务型综合超市、业主食堂、明珠商街、社区影院、社区书吧、主题儿童乐园等各式配套。 (该部分文字为体验区介绍,不做为交房凭证。)

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

楼房品质
户型优劣

以81平2室户型为例,该房源设计的非常规整,属于典型的两室户型。南北通透的五明设计使得采光及通风性都得到了保障。客厅大开间设计,使得室内既宽敞又明亮。卫生间可做干湿分离,方便一家三口在早高峰期间可以各自使用,互不影响。封闭厨房设计避免了油烟对室内的污染。

81㎡81㎡

该户型的劣势是客厅朝东,早晨阳光直射比较刺眼,而午后则无阳光直射入客厅,黄昏时阳光在西侧,客厅可能会比较偏暗。南北卧室没有互相对着,会影响卧室之间的通风。    

装修特点

客厅开间达3.9m,对于一家三口来说,室内空间比较有限,餐客一体,进深达6m,整个餐厅与客厅的空间达24㎡。将餐桌移到阳台窗下,保证了就餐采光及观景的前提。客厅带有一个小阳台,可作为洗衣间放置洗衣机用。    

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

卫生间可做干湿分离,避免了洗浴过程对整个卫生间地面的溅水情况造成的潮湿感觉,同时有明窗,保证了换气。厨房开间略小,但是带有明窗日常烹饪时的油烟可以较快散开。

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

主卧进深达3.9m,开间约3米,在房间内放置标准双人床的基础上,左右两侧均可以有足够空间放置床头柜。次卧进深3.3m,开间3米,适合放置单人床,配背上书桌写字台之类的当作儿童房或者书房使用。     

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

楼栋勘察

由35栋住宅楼组成,其中30栋7-18层小高层,5栋25-26层高层。 1期A1-A18号楼,2期B1-B9号楼,3期B10-B22号楼。目前27层顶的17#、19#、21#、22#号楼与18层顶的20#号楼在售。(销售状态数据截至2017年8月1日)    

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

项目三期楼栋,B17-B22号楼在售项目三期楼栋,B17-B22号楼在售

项目一期已交房楼栋项目一期已交房楼栋

交付时间

据链家聚美东湾项目助理介绍, 目前项目一期全部楼栋已于2016年10月交房,二期楼栋将在2017年10月交房,三期楼栋将于2018年10月交房。 

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

链家网编辑于2017年7月实拍链家网编辑于2017年7月实拍

1 购买条件
2 地段周边
2.1 楼盘位置
2.2 交通
2.3 商业
2.4 教育
2.5 医疗
2.6 公园广场
3 小区品质
3.1 开发商
3.2 物业
3.3 车位
3.4 小区绿化
3.5 容积率
3.6 楼间距
3.7 小区内配套
4 楼房品质
4.1 户型优劣
4.2 装修特点
4.3 楼栋勘察
4.4 交付时间
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