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万科新里城楼盘评测报告
2017-07-03
马童/宋健
报告摘要快速了解楼盘突出特点有话要说
A.
万科开发商强大的品牌影响力以及万科自有物业管理体系。
B.
万科品牌房企,打造非清水产品,万科新里城优势在于产品单价较低 。
C.
万科新里城小区自然环境优越。包括旅顺樱花园、龙王塘水库以及大连横山寺等有名景点都在此区域内。
A.
据编辑现场调研发现,项目的公交线路较少且发车时间略长,公交系统运力尚需加强。
B.
距离大连市区相对较远,项目地理位置相对比较偏。
C.
缺乏大型医疗设施,最近的大型医院位于中山路上的医大二医院,百度地图测距距项目约15公里。
购买条件
限购条件:面积区间:37-137㎡
开发商:万科房地产开发有限公司价格区间:9000元/平
1.贷款:公积金贷款和商业贷款最多贷30年,首套首付2成起,二套公积金贷款首付6成,二套商业贷款首付3成起,二套以上拒贷。 2.产权:住宅,使用年限70年。 3.税费: 首套房及二套房90平以下(含90平)契税为总房款1%;首套房90平以上契税税率为总房款1.5%;二套房90平以上契税为总房款2%;三套及以上普通住宅契税税率为总房款3%,非普通住宅契税税率为总房款4%;维修基金为40元/㎡×房屋建筑面积。 注:因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用。
地段周边
楼盘位置

万科新里城位于高新园区龙王塘樱花公园旁,属于高新园区龙王塘板块,售楼处位于龙王塘樱花公园旁。

万科新里城区位图万科新里城区位图

发展规划

根据高新区政府发布的《2016-2020年大连高新区国民经济和社会发展规划》规划资料显示,十三五期间高新园区将把全区按照区域特点划分为五大功能板块。

这五大板块分别为:软件园-凌水板块、七贤岭板块、黄泥川-龙王塘板块、英歌石板块、龙头板块。其中万科新里城所在地区为黄泥川—龙王塘板块。

高新园区政府在规划中对龙王塘板块做出相应发展规划:将绿色低碳、海绵城市、智能景区的纳入板块的规划建设之中,打造成为集休闲娱乐、人文居住、养生度假为一体的滨海休闲产业新区、大连城市的“后花园”。

高新区十三五规划功能区示意图高新区十三五规划功能区示意图

交通

公交/地铁

项目目前共有2条公交线路和1条轨交线路可供出行包括:2002(站北广场-旅顺)路、1121(和平广场-大龙王塘)路,地铁12号线(又称快轨202路延伸线)换乘地铁1号线。3条公共出行线路运行情况如图,乘公交/轨交出行可直接到达下列区域:

自驾

如果是自驾出行,可沿门前的旅顺南路主干路向东,可直达大连市内——高新园区万达广场、和平广场等商圈;向西可直达旅顺市内——中心广场(大商新玛特)商圈、塔河湾景区等。

也可沿项目东西两侧的金川路、风采路向北,沿路行驶至旅顺中路,可到达西郊国家森林公园、英歌石植物园等景区,沿路风景秀丽。

商业

目前位于万科新里城售楼处旁边的生活广场已正式运营,已投入使用的有各种美食,理发店,生鲜超市等,整个生活广场占地约2千平。

另外,万科成长中心正在装修即将投入使用,作为万科集团三大核心板块之一,万科成长中心立志成为中国素质教育的有力推动者。至今万科成长中心已在全国开设达150余家,遍布30余大中城市。万科成长中心秉承东西教育融合的理念,激发无限潜能的教育宗旨,培养孩子平衡的个性、自主学习的能力、领跑的精神,为他们提供健康丰盛的人生奠定基础。

小区内有6栋类似别墅式公建,目前已经投入使用的有一个500平的地下大型超市,饭店、进口超市等,可满足业主日常生活的各种需求。社区内的生活配套商业建筑面积共计约3万平左右。另外售楼处前侧有一个2.8万平的综合商场正在建设当中。

社区配套商业社区配套商业

同时,项目西侧风采路路口(百度地图测距,距离项目1.5公里左右)有一个“龙王塘大集”每周二全天开放,大集内各类生活用品十分齐全。

但项目目前缺乏大型商圈,百度地图测距显示,项目距离最近的万达商圈约11公里左右,距离旅顺中心广场(大商新玛特)商圈约12公里左右。

万科新里城到高新万达广场的距离万科新里城到高新万达广场的距离

万科新里城到旅顺中心广场的距离万科新里城到旅顺中心广场的距离

医疗

项目西侧一公里左右有龙王塘卫生院,业主的日常疾病可以来此就诊。

龙王塘卫生院龙王塘卫生院

项目缺乏大型综合性医院,离项目最近的医院有东侧位于中山路上的大连医科大学附属第二医院(三甲)简称医大二院,百度地图测距项目距医大二院大约15公里。

大医附属二院大医附属二院

从项目到医大二院路线:

自驾:从项目出发左转驶入旅顺南路-中山路,即可到达医大二院。

乘坐公交:2002路(旅顺-站北广场/横山寺-站北广场加车)公交。上车站-下车站:龙王塘-医大二院;

乘坐地铁:地铁12号线(有轨电车202延伸线)-地铁1号线。上车站-换乘站-下车站:龙王塘-河口-医大二院(C出口)

公园广场

项目西南侧约1公里处(旅顺南路南侧)有官房公园,西北侧有龙王塘樱花园(龙王塘水库公园)4A级景区,百度地图测距,该公园距项目约1公里,北侧还有横山寺森林公园,百度地图测距,该公园距项目约3公里,业主在周末或者闲暇时间可以来此游玩、赏花、踏青、爬山、健身.....如果下班后不想走远路,那么社区内部设有林荫小道以及儿童活动区,业主茶余饭后可以散步或者带孩子下楼玩耍。

环境优美是项目的优势之一,每年4月份是樱花的盛开季节,这个时候到龙王塘樱花园赏花是一个很好地观景游玩选择。横山寺森林公园每逢初一十五到山上参佛上香的游客总是络绎不绝,横山寺从山脚到山顶沿途的风景也是日常休闲娱乐的一大选择之一。

小区品质
开发商

万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过30余年的发展,已成为国内领先的房地产公司。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。

公司定位城市配套服务商,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条发展主线。公司核心业务包括房地产开发和物业服务。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕城市配套服务商的定位,积极拓展业务版图,进入商业地产、物流地产、长租公寓、冰雪运动、养老、教育等行业。

2017年3月29日消息,万科已被划归为深圳市属国资房企。是国内具有发展潜力的房地产企业之一。

万科在大连也开发了诸如万科城市花园、万科魅力之城、万科假日风景、万科蓝山等众多优质项目。

物业

万科新里城由万科自有物业管理,万科物业是在万科房地产开发业务中应运而生,伴随万科集团的成长,如今万科物业已迈入第20个年头,拥有丰富的项目物业管理和运营经验,业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务企业。项目高层住宅物业费是2.9元/m²/月(电梯费),小高层住宅物业费是2.5元/m²/月(电梯费),公寓物业费是3元/m²/月。(以上价格信息采集于2017年7月3日,随市场情况可能有变化,仅供参考。)

车位

万科新里城小区采用了人车分流的模式,地上有少量停车位,大部分都是地下停车位,车位配比为1:0.8,地下车位只出售不租赁,均价8万/个。地上车位,只租赁不出售,租金5元/天。(以上价格信息采集于2017年7月3日,随市场情况可能有变化,仅供参考。)

链家网拍摄于:2017.6.30链家网拍摄于:2017.6.30

链家网拍摄于:2017.6.30链家网拍摄于:2017.6.30

小区绿化

万科新里城绿化体系以大面积草坪为主,辅以樱红色的花卉和樱树等乔木,也是对樱花园的案名相呼应。

图片来源:链家网图片来源:链家网

高大乔木多种植在小区主干路两侧,避免对楼栋低层住户造成遮挡。

图片来源:链家网图片来源:链家网

项目绿化带上还设有卡通园林小品,很有趣味。

项目水系不多,基本设在了项目主入口等明显位置。

楼间距

小区平均楼间距为45米左右,最远楼间距可达50m。

小区内配套

小区内包括生活广场、大型综合超市、幼儿园、饭店、成长中心等各式配套。

图片全部由链家网拍摄于:2017.6.30图片全部由链家网拍摄于:2017.6.30

楼房品质
户型优劣

以95平3室户型为例,该房源设计的方正规整,万科新里城95平户型,是万科的第五代户型,它很好的融合了3房的功能和90平2房的开间舒适度。南北通透的五明设计使得采光及通风性都得到了保障,客厅大开间设计,使得室内既宽敞又明亮,盥洗和马桶分隔开来方便一家三口在早高峰期间可以各自使用,互不影响。

该户型的劣势是餐桌侧对着卫生间,会影响就餐;南北卧室没有互相对着,会影响卧室之间的通风。

95平户型图95平户型图

客厅开间达4m,对于100平以内的三室户型来说已经非常不错,宽敞明亮。此户型带有飘窗设计更是能够避免传统阳台挡光,浪费面积的缺点,在满足正常晾晒衣服的功能前提下,最大程度的保留了客户品质生活的要求。

客厅客厅

主卧进深达4.7m,开间3.6米,宽敞明亮面积足够,同时飘窗的设计能够让居住的休息的私属小世界享受充足阳光的同时又多了一份惬意。

主卧主卧

次卧进深4m,开间2.7米,空间足够大,可以同时放置衣柜以及书桌,且可同时在床头放置床头柜,可以给客卧一独立、高品质的生活空间。

次卧次卧

厨房对于一个家庭来说是非常重要的。厨房开间2.35m,操作台面呈U型,从洗菜切菜到成品出锅,流线非常合理。三角形的动线,其实是最节省空间,有效的减少空间与时间浪费。

厨房厨房

装修特点

万科新里城全部产品都为非清水产品。

楼栋勘察

如下图所示,红线以右(14-24号楼+34号楼)为万科新里城项目。14#、15#、18#、19#楼11层顶,1梯2户,3个单元;16#、17#号楼33层顶,2梯户,1个单元;20#楼33层顶,2梯3户,2个单元;21#楼11层顶,1梯2户,4个单元;22-24#楼目前暂未建设。

截止到2017年7月份,万科新里城项目已交房的楼栋14号楼、15号楼以及34号楼,16-24号楼目前还在建设当中。已开盘销售的楼栋有16-19号楼以及21号楼。在售面积区间37-123㎡。

万科新里城楼栋图万科新里城楼栋图

交付时间

据链家万科新里城项目助理介绍,截止到2017年6月末,项目14、15、34号楼已交房,16-24号楼预计将于2018年6月交房。

1 购买条件
2 地段周边
2.1 楼盘位置
2.2 发展规划
2.3 交通
2.4 商业
2.5 医疗
2.6 公园广场
3 小区品质
3.1 开发商
3.2 物业
3.3 车位
3.4 小区绿化
3.5 楼间距
3.6 小区内配套
4 楼房品质
4.1 户型优劣
4.2 装修特点
4.3 楼栋勘察
4.4 交付时间
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